Налоги на недвижимость в Израиле: mas rechisha, mas shevach, arnona (2026)

Налогообложение недвижимости в Израиле: все о налогах на покупку, продажу и владение

Покупка, продажа или владение недвижимостью в Израиле влечет за собой три основных налога, которые должен знать каждый инвестор перед принятием решения. Размер этих налогов может кардинально изменяться в зависимости от вашего статуса: резидент, нерезидент, olé hadash, первая покупка или инвестиция. Игнорирование налогообложения означает риск переплатить десятки тысяч шекелей больше необходимого — или заблокировать сделку из-за отсутствия предварительного планирования.

В этом руководстве подробно рассматривается каждый налог, его тарифы, льготы и наиболее распространенные особые случаи.

📖 Эта статья входит в составПолного руководства по недвижимости в Израиле

Mas Rechisha — Налог на приобретение

Налогmas rechisha(מס רכישה) — это налог, который покупатель должен заплатить государству при любом приобретении недвижимости. Он рассчитывается в процентах от покупной цены согласно системе прогрессивных ставок. Это обычно самая крупная налоговая статья в вашей сделке.

Тарифы для единственного жилья (основное место жительства)

Если вы являетесь резидентом Израиля и это вашаединственная недвижимость(dira yehida), вы получаете льготные ставки. Первые миллионы шекелей частично или полностью освобождаются от налога. Свыше этого ставка прогрессивно увеличивается до 10% для самой высокой ставки.

💡 Полезно знать:Ставки пересматриваются ежегодно налоговой администрацией (Rashout Hamisim). Точные суммы изменяются 16 января каждого года. Ваш адвокат рассчитает точную сумму на момент вашей сделки.

Тарифы для дополнительного жилья (инвестиция)

Если вы уже владеете недвижимостью в Израиле и покупаете вторую (или больше), начальная ставка составляет8%и поднимается до10%на высших ставках. Это значительная разница по сравнению с первой недвижимостью.

Конкретно, для квартиры за 2 миллиона шекелей, mas rechisha как первая недвижимость может быть практически нулевой, тогда как она достигнет около 160 000 шекелей как вторая недвижимость. Это разница, которая может изменить всю экономику инвестиций.

Тарифы для нерезидентов

Покупатели, которые не являются налоговыми резидентами Израиля, рассматриваются как покупателивторой недвижимости, даже если это их первая покупка в Израиле. Поэтому ставка начинается с 8%. Это критически важный момент для инвесторов из Франции или других стран, которые покупают недвижимость, не совершив алию.

⚠️ Внимание:Определение "резидента" в израильском налоговом праве зависит не от вашего гражданства или паспорта, а от вашего центра жизненных интересов. Если вы живете за границей более 183 дней в году, вы, вероятно, считаетесь налоговым нерезидентом, даже имея teudat zehout.

Льготы для olim hadashim

Новые иммигранты получаютльготный налоговый режимв течение ограниченного периода после алии. Этот режим позволяет получать льготные ставки "единственного жилья" даже в некоторых случаях, когда обычная ставка была бы выше.

Точные условия и продолжительность этих льгот регулярно изменяются. Это область, где ваш адвокат должен проверить вашу точную правомочность на момент сделки — правила, которые действовали в прошлом году, не обязательно те же в этом году.

Срок подачи декларации и оплаты

Декларация mas rechisha должна быть подана в течение30 днейпосле подписания договора купли-продажи. Оплата должна быть произведена в течение60 дней. Ваш адвокат занимается декларацией и расчетом, но вы должны зарезервировать средства.

Mas Shevach — Налог на прирост капитала

Налогmas shevach(מס שבח) — это налог, который должен заплатить продавец с прибыли, полученной при продаже недвижимости. Налогооблагаемая прибыль — это разность между ценой продажи и ценой приобретения (с поправкой на инфляцию и некоторые вычитаемые расходы, такие как ремонт, гонорары адвоката при покупке и комиссия агентства).

Освобождение для единственного основного места жительства

Если вы резидент Израиля и продаете своюединственную недвижимость(dira yehida), вы можете получитьполное освобождениеот mas shevach при определенных условиях. Это значительная льгота, которой нет во Франции.

Основные условия: недвижимость должна быть вашим основным местом жительства, у вас не должно быть другой жилой недвижимости в Израиле, и вы не должны были использовать это освобождение в предыдущие 18 месяцев.

Расчет для других случаев

Если освобождение не применяется (вторая недвижимость, инвестиция, нерезидент), прирост капитала облагается налогом. С реформы 2014 года применяетсяпропорциональный расчет: только прирост капитала, накопленный после 1 января 2014 года, облагается полной ставкой. Предыдущая часть получает льготную ставку или линейное освобождение.

Предельная ставка налога на прирост капитала от недвижимости составляет25%для резидентов и25% - 50%для нерезидентов (согласно действующим налоговым соглашениям).

💡 Совет:Если вы владеете недвижимостью долгое время (до 2014 года), пропорциональный расчет может значительно снизить ваше налогообложение. Сделайте расчет у вашего адвоката перед установкой цены продажи — налоговая нагрузка напрямую влияет на вашу чистую цену.

Особый случай: дарение между близкими родственниками

Дарение недвижимости между близкими родственниками (родители-дети, супруги) подлежит специальным налоговым правилам. Mas rechisha снижается, но mas shevach может быть перенесен на получателя. Это сложная область, которая обязательно требует юридического сопровождения.

Arnona — Муниципальный налог на недвижимость

Налогarnona(ארנונה) — это местный налог, выплачиваемый муниципалитету (iriya). В отличие от предыдущих налогов, которые являются разовыми (при покупке или продаже), arnona — эторегулярныйплатеж, выплачиваемый каждые два месяца.

Как он рассчитывается

Сумма зависит от трех факторов:город(каждый муниципалитет устанавливает свои тарифы),площадьнедвижимости (в квадратных метрах) изона, в которой находится недвижимость в пределах города.

Разница между городами значительна. Для квартиры площадью 100 кв. м arnona может варьироваться от 3 000 до 8 000 шекелей в год в зависимости от муниципалитета. Самые дорогие по arnona города не обязательно те, где недвижимость самая дорогая — это фактор, который следует учитывать в вашем регулярном бюджете.

Освобождения и льготы

Несколько категорий резидентов могут получить льготы по arnona:

Новые иммигрантыolim hadashimполучают значительную льготу (до 90%) в течение первых 12 месяцев после алии, затем убывающие льготы в последующие годы. Это одна из самых конкретных и немедленных льгот алии.

пожилые люди,многодетные семьи,инвалидыи получатели определенных пособий также могут претендовать на льготы. У каждого муниципалитета свои критерии.

💡 Важно:Льготы не являются автоматическими. Вы должны зарегистрироваться в муниципалитете и предоставить документы. Если вы olé hadash, предъявите ваш teudat oleh сразу при заселении. Освобождение не действует ретроспективно.

Арендатор или собственник: кто платит?

Именнозанимающийнедвижимость платит arnona, будь то собственник или арендатор. Если вы арендуете квартиру, вы платите arnona — не ваш собственник. Этот момент важен при расчете реальной стоимости вашей аренды.

НДС на новые проекты

Покупка новой недвижимости у застройщика (kablan) облагаетсяНДС 17%(ma'am). В отличие от вторичного рынка, где НДС между частными лицами отсутствует, новостройки считаются коммерческой услугой.

На практике цена, объявленная застройщиком,уже включает НДС. Вы не доплачиваете его дополнительно. Но важно это понимать, поскольку это означает, что в новой квартире за 2 миллиона шекелей около 290 000 шекелей составляет НДС. Эта информация важна, если вы сравниваете новую недвижимость с вторичной по той же цене — "цена без НДС" новостройки фактически ниже.

⚠️ Внимание:НДС добавляется к mas rechisha. При покупке новостройки вы платите НДС (включенный в цену) И налог на приобретение (рассчитанный с цены с НДС). Двойной налоговый эффект новостроек часто недооценивается.

Доходы от аренды: как они облагаются налогом?

Если вы сдаете недвижимость в аренду, доходы от аренды облагаются налогом. Но налоговый режим зависит от типа аренды и ваших общих доходов.

Жилая аренда

Арендная плата от жилой недвижимости получаетосвобождениедо лимита около 5 500 шекелей в месяц (точная сумма пересматривается ежегодно). Свыше этого порога у вас есть два варианта:

фиксированная ставка 10%с общей суммы арендной платы (не только с части, превышающей порог). Это просто, без вычета расходов, но ставка низкая.

налогообложение по прогрессивной шкалес вычетом фактических расходов (амортизация, ремонт, проценты по mashkanta, arnona, страхование). Более сложно, но потенциально более выгодно, если ваши расходы высоки.

Сезонная аренда (типа Airbnb)

Сезонная аренда считаетсякоммерческой деятельностью. Доходы облагаются налогом по обычной прогрессивной шкале с обязательством НДС, если оборот превышает порог для уплаты НДС. Это значительно менее выгодный режим, чем долгосрочная аренда.

Коммерческая аренда

Арендная плата за коммерческие помещения (офисы, магазины) облагается налогом по прогрессивной шкале и НДС. Освобождения для жилья не применяются.

Налоговое соглашение Франция-Израиль

Для французских покупателейфранко-израильское налоговое соглашениеявляется критически важным элементом. Оно определяет, в какой стране вы платите налоги и как избежать двойного налогообложения.

Как правило, доходы от недвижимости (аренда и прирост капитала) от недвижимости, расположенной в Израиле, облагаются налогомв Израиле. Но если вы налоговый резидент Франции, вы также должны декларировать эти доходы во Франции. Соглашение предусматривает механизмы зачета налогов для избежания двойной уплаты.

⚠️ Сложность:Международное налогообложение — специализированная область. Если вы живете во Франции и покупаете в Израиле (или наоборот), консультируйтесь с адвокатом или бухгалтером, владеющим обеими системами. Ошибки в этой области могут стоить очень дорого, а сроки исковой давности длительные.

Сводная таблица: расходы для планирования

⚠️ Практическое правило:Для покупки на вторичном рынке как первая недвижимость (резидент), планируйте около 4-6% дополнительных расходов. Для второй недвижимости или покупки как нерезидент, рассчитывайте на 10-13%.

Частые налоговые ошибки

Полагать, что статус olé защищает от всего.Налоговые льготы для olim реальны, но ограничены по времени и суммам. И они не применяются ко всем ситуациям (вторая недвижимость, коммерческие инвестиции, сезонная аренда).

Забывать декларировать в сроки.Декларация mas rechisha должна быть подана в течение 30 дней. Задержка влечет автоматические штрафы и пени.

Не планировать mas shevach перед продажей.Сумма налога на прирост капитала может стать неприятным сюрпризом, если вы не рассчитали ее перед установкой цены продажи. Ваша чистая цена — это цена продажи минус mas shevach, а не просто цена продажи.

Игнорировать налоговое влияние двустороннего соглашения.Если вы налоговый резидент другой страны, декларационные обязательства существуют в обеих странах. Отсутствие декларации в стране вашего резидентства может повлечь значительные доначисления.

Путать цену с НДС и без НДС на новостройки.Цена, объявленная застройщиком, включает НДС. Когда вы сравниваете с вторичным рынком, помните об этом.

Читайте также

👉Возврат к Полному руководству по недвижимости в Израиле

👉Процесс покупки — 8 основных этапов

👉Mashkanta — финансирование покупки в Израиле

👉Налогообложение — mas rechisha, mas shevach, arnona

👉Лучшие города для инвестиций в Израиле

👉Покупка по проекту — новые проекты, Tama 38

👉10 ловушек, которых следует избегать в израильской недвижимости

Консультируйтесь с нашими адвокатами-партнерами для оптимизации налогообложения →

Указанные тарифы и ставки являются ориентировочными и могут быть изменены израильскими налоговыми органами. Консультируйтесь со специализированным адвокатом для расчета, адаптированного к вашей ситуации. Последнее обновление: март 2026.

immobilier.co.il — Портал недвижимости в Израиле с 2004 года.