Покупка по планам в Израиле: новые проекты, Тама 38, гарантии (2026)

Meta title: Покупка по планам в Израиле: новые проекты, Тама 38, гарантии (2026)
Meta description: Все о покупке новостроек в Израиле: застройщик, банковские гарантии, график платежей, НДС, Тама 38, Пинуи Бинуи, группы покупки. Преимущества, риски и советы.
Slug: pokupka-po-planam-novye-proekty-izrail
Категория: polnyj-gid
Теги: новый проект израиль, покупка по планам, застройщик израиль, кабалан, тама 38, пинуи бинуи, банковская гарантия, группа покупки, НДС недвижимость, новое строительство
(Этот блок для тебя, не публиковать)

Покупка по планам в Израиле: новые проекты, Тама 38 и группы покупки

Покупка по планам у застройщика (кабалан) составляет важную часть израильского рынка недвижимости. Крупные проекты городского обновления, хроническая нехватка жилья и стремление правительства модернизировать жилищный фонд создают постоянный поток новых программ во всех городах страны.

Это реальная возможность: купить новое жилье по последним стандартам, персонализировать некоторые отделочные работы, а иногда и получить прибыль между подписанием и сдачей. Но это также обязательство на 2-4 года, с специфическими рисками, с которыми покупатель вторичного жилья не сталкивается.

Данное руководство охватывает три основные формы покупки новостроек в Израиле: классическая покупка у застройщика, проекты Тама 38 / Пинуи Бинуи и группы покупки.

📖 Эта статья является частью Полного гида по недвижимости в Израиле

Классическая покупка у застройщика (кабалан)

Как это работает

Вы покупаете квартиру, которой еще не существует — по планам или в процессе строительства. Застройщик представляет вам планы, макет или образцовую квартиру, вы выбираете свой лот (этаж, ориентация, размер) и подписываете контракт, который обязывает застройщика передать готовое жилье в определенную дату.

Оплата растягивается на весь период строительства согласно календарю, установленному в контракте. Вы не платите все сразу — платежи сопровождают ход строительных работ.

Типичный график платежей

💡 Финансовое преимущество: Растягивание во времени дает вам время для формирования первоначального взноса или организации машканты. Некоторые покупатели даже перепродают до сдачи, если рынок вырос — это легально, но облагается мас шевах (налог на прирост капитала).

Правовые гарантии

Израильский закон (Хок ха-Мехира — закон о продаже квартир) обязывает застройщика защищать каждый платеж который вы совершаете. Пока жилье не передано и запись не внесена в вашу пользу в кадастр, застройщик должен предоставить одну из следующих гарантий:

Банковская гарантия (аревут банкаит) : банк гарантирует возврат ваших средств в случае провала проекта. Это наиболее надежная защита.

Ипотека первого ранга на землю в пользу покупателя.

Страховой полис , покрывающий внесенные суммы.

Запись права (хеарат азхара) в Табу на землю.

⚠️ Критический момент: Убедитесь, что гарантии не могут быть отменены застройщиком до сдачи И внесения записи в кадастр на ваше имя. Ваш адвокат должен тщательно проверить этот пункт — это то, что защищает вас, если застройщик обанкротится в ходе строительства.

Гарантии застройщика (после сдачи)

Закон предусматривает периоды гарантии на каждый элемент строительства. Застройщик несет ответственность за дефекты и недостатки в течение этих периодов:

Период «бдек» (инспекция) обязывает застройщика устранить любой дефект, о котором вы сообщаете. Период «ахраут» (ответственность) покрывает более глубокие недостатки, появляющиеся позже. Документируйте все обнаруженные дефекты письменно и с фотографиями с момента въезда.

Цена: что включено и что не включено

Цена, объявленная застройщиком, включает НДС 17%. Но она обычно не включает опции и изменения, которые вы можете запросить (смена материалов, добавление розеток, изменение перегородок). Эти дополнения оплачиваются отдельно и могут быстро возрасти.

⚠️ Не забывайте: Помимо цены с НДС, вы должны заплатить мас рехиша (налог на приобретение), рассчитанный с общей цены, включая НДС. Это двойной налоговый эффект новостроек, который многие недооценивают.

Сроки сдачи

Контракт устанавливает дату сдачи — или срок после получения разрешения на строительство. На практике задержки часты. Застройщик всегда оставляет за собой право продления по «причинам, независящим от его воли» (погода, забастовки, нехватка материалов).

Закон защищает покупателя: после определенной задержки застройщик должен вас компенсировать. Компенсация установлена в размере 1,5 размера эквивалентной арендной платы за первые 8 месяцев задержки, затем 1,25 размера свыше этого. Ваш адвокат должен договорно ограничить продолжительность разрешенных продлений.

Тама 38 — Антисейсмическое усиление

Принцип

Тама 38 — это национальный план развития, запущенный после осознания сейсмических рисков в Израиле. Он касается зданий, построенных до 1980 года , которые не соответствуют действующим антисейсмическим нормам. Идея проста: застройщик берет на себя усиление здания, а взамен получает дополнительные права на строительство (дополнительные этажи, дополнительные квартиры), которые сможет продать.

Что получают совладельцы

Не потратив ни шекеля, существующие владельцы могут получить: структурное усиление здания, добавление лифта, расширение своей квартиры (мамад — защищенная комната, балкон), ремонт общих частей, а иногда и парковку. Все это без налога на улучшение (хетель хашбаха) благодаря налоговым льготам программы.

Тама 38/1 против Тама 38/2

Тама 38/1 (усиление): существующее здание сохраняется и усиливается. Застройщик добавляет этажи сверху и расширяет существующие квартиры. Жильцы остаются дома во время работ (со всеми вытекающими неудобствами).

Тама 38/2 (снос-реконструкция, также называемый Пинуи Бинуи): здание полностью сносится и перестраивается. Жильцы временно переселяются и получают новую квартиру большего размера в новом здании. Это более радикально, но результатом является полностью новое здание.

⚠️ Риски: В проекте Тама 38 совладельцы уступают часть своих строительных прав застройщику. Контракт должен рассматриваться с особым вниманием: гарантии переселения, сроки, качество отделки, штрафы за задержку, регистрация прав. Банки сами устанавливают строгие условия для финансирования такого типа проектов.

А если некоторые совладельцы отказываются?

Единогласие не всегда требуется. Закон позволяет запустить проект Тама 38 с квалифицированным большинством совладельцев (обычно 66% для Тама 38/1 и 80% для Пинуи Бинуи). Несогласные могут быть принуждены судом. Это деликатная тема, порождающая много споров.

Группы покупки (Квуцат Рехиша)

Принцип

Группа покупателей объединяется для совместного приобретения земли, получения разрешения на строительство и строительства здания подрядчиком — все это без застройщика. Теоретическое преимущество экономическое: устраняется маржа застройщика и налог на приобретение платится только с земли (не со строения), что значительно снижает мас рехиша.

Преимущества

Итоговая цена потенциально на 20-30% ниже по сравнению с покупкой у застройщика. Налог на приобретение рассчитывается только с земли, а не с готовой квартиры. И члены группы имеют право голоса в планах, материалах и подрядчиках.

Риски (значительные)

В отличие от покупки у застройщика, группа покупки не регулируется законом о продаже квартир. Правовые защиты (автоматические банковские гарантии, компенсации за задержку, периоды гарантии застройщика) не применяются таким же образом.

Цена не фиксированная. Если проект стоит дороже, чем ожидалось (задержки, превышение расходов, требования мэрии, подключения), группа платит разность. Нет застройщика, который поглотил бы превышения.

Гарантии договорные, не правовые. Ваш адвокат должен договориться об эквивалентных защитах с подрядчиком и организатором группы. Ничего не происходит автоматически.

Перепродажа сложна. До завершения и регистрации лотов в Табу вы являетесь долевым собственником земли. Продажа вашей «доли» требует согласия банка проекта и адвоката группы.

⚠️ Наш совет: Группа покупки может быть отличной сделкой, ЕСЛИ вы хорошо консультируетесь. Но риски значительно выше, чем покупка у застройщика. Не поддавайтесь соблазну только низкой цены — оцените стоимость риска. И главное, никогда не выкупайте права выходящего члена без глубокого юридического анализа ситуации проекта.

Новое против вторичного: как выбрать?

💡 Резюме: Новое подходит, если можете ждать 2-4 года и хотите «под ключ» по действующим стандартам. Вторичное подходит, если ищете конкретное расположение в сложившемся районе, с более быстрым входом и потенциально меньшим бюджетом.

Чек-лист перед подписанием у застройщика

Перед тем как обязаться на покупку новостройки, ваш адвокат должен проверить:

Разрешение на строительство — уже получено? Если нет, контракт должен предусматривать оговорку об отмене, если разрешение не будет предоставлено в разумный срок.

Финансовую устойчивость застройщика — баланс, сданные проекты, репутация. Застройщик в финансовых трудностях может бросить проект в процессе.

Банковские гарантии — установлены ли они для каждого платежа? Могут ли быть отменены до сдачи?

Договорные планы — планы, приложенные к контракту, обязывают застройщика. Площади, планировка, этаж, ориентация должны точно соответствовать представленному.

Сроки и штрафы — какова дата сдачи? Какова оговорка о продлении? Каковы компенсации в случае задержки?

Разрешенные изменения — оставляет ли застройщик за собой право изменять планы? Если да, в какой степени? Имеете ли вы право отмены в случае существенного изменения?

Кадастровая регистрация — каков предполагаемый календарь для регистрации в Табу? Обязуется ли адвокат застройщика договорно на определенный срок?

Читайте также

👉 Возврат к Полному гиду по недвижимости в Израиле

👉 Процесс покупки — 8 основных этапов

👉 Машканта — финансирование покупки в Израиле

👉 Налогообложение — мас рехиша, мас шевах, арнона

👉 Лучшие города для инвестиций в Израиле

👉 Покупка по планам — новые проекты, Тама 38

👉 10 ловушек, которых следует избегать в недвижимости Израиля

Смотреть новые проекты на immobilier.co.il →

Данное руководство предоставлено в информационных целях и не заменяет консультацию специализированного адвоката. Каждый новый проект имеет свои договорные особенности. Последнее обновление: март 2026.

immobilier.co.il — Портал недвижимости в Израиле с 2004 года.